發布時間 2020-06-10 10:23
鄭州市住房保障和房地產管理局
關于印發《鄭州市物業承接查驗實施細則（試行）》的通知
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各縣（市、區）房管局（中心），各有關單位：
為進一步規范物業承接查驗行為，明確建設單位和物業服務企業責任，現將《鄭州市物業承接查驗實施細則（試行）》印發給你們，請遵照執行。
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鄭州市物業承接查驗實施細則（試行）
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第一條 為進一步規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，明確建設單位和物業服務企業責任，根據住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》、《鄭州市物業管理條例》和《鄭州市城市房地產開發經營管理條例》及有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
第三條 本細則適用于本市行政區域內國有土地上的物業承接查驗活動。
第四條 市住房保障和房地產管理局負責物業承接查驗的指導監督工作。
各縣（市、區）房地產管理部門負責本行政區域內物業承接查驗的監督管理工作。
第五條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
第六條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
本細則實施前已出售尚未交付的物業，臨時管理規約中未約定查驗事項的，視同同意授權物業服務企業代為查驗。
第七條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
本細則實施前前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
第八條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第九條 實施承接查驗的物業，應具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路和綠地等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業管理用房按照規定標準落實到位，并達到投入使用條件。分期開發建設的項目，物業管理用房規劃位置位于后期樓盤的，應先行提供相應標準的房屋，暫時作為物業管理用房使用。
（七）建設單位已選聘前期物業服務企業，并按照規定辦理選聘手續。
（八）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（九）法律、法規規定的其他條件。
第十條 物業承接查驗，應當依據物業買賣合同、臨時管理規約、前期物業服務合同和物業規劃設計方案等文件實施。
本細則實施前已簽訂的物業買賣合同、臨時管理規約和前期物業服務合同，未對承接查驗事項進行約定的，合同雙方或承諾人可以簽署補充協議進行約定。
第十一條 市物業管理行業協會應當建立承接查驗評審專家庫。
第十二條 具備本細則第九條規定的條件后，建設單位應當在物業交付使用前以書面形式通知物業服務企業進行物業承接查驗工作。
物業服務企業接到通知后，應當與建設單位確定物業承接查驗方案，方案主要包括承接查驗時間、地點和查驗內容等。
第十三條 建設單位和物業服務企業具備自行組織承接查驗能力的，承接查驗前雙方應當成立承接查驗小組。
建設單位和物業服務企業決定邀請評審專家，協助承接查驗的，可以委托行業協會委派或隨機抽取不少于3名評審專家。評審專家會同建設單位代表和物業服務企業代表組成承接查驗小組。評審專家對交接雙方提交的資料是否符合承接查驗條件，按照相關規定標準進行確認。
承接查驗小組應當邀請物業項目所在地縣（市、區）房地產管理部門工作人員參加，見證承接查驗活動。
第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
4、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
5、承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
建設單位向物業服務企業移交資料的有關清單和承諾，雙方應當妥善保管，清單和承諾作為劃分管理責任的依據。
第十五條物業服務企業應當就下列資料進行重點清點和核查：
（一）竣工驗收資料。包括物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格等資料。
（二）技術資料。包括供水、供電、供氣、供熱、通信等的供用合同（使用協議）、消防設施合格證、電梯準用證、電子監控系統合格文件、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，設備設施的安裝、使用和維護保養等資料。
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。
（四）物業管理所必需的其他資料。包括物業的規劃、建設、工程驗收的各種簽證、記錄、證明、業主及房屋面積清冊、臨時管理規約等。
第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
第十七條 查驗小組要按照國家、省市相關標準逐項對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并作好查驗記錄。
查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由參加查驗的人員簽字確認。
第十八條 對查驗中發現的問題，物業服務企業應當書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。
第十九條 查驗小組對查驗內容逐項驗收后，交接雙方應當及時簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議可參考示范文本。
承接查驗協議應當就項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、解決方法和時限、參加驗收的人員和時間、移交的資料明細、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第二十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續：
1、前期物業服務合同；
2、臨時管理規約；
3、物業承接查驗協議；
4、建設單位移交資料清單；
5、查驗和交接記錄；
6、其它承接查驗有關的文件。
第二十二條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。
第二十三條 承接查驗備案后，交接雙方應當在三日內將承接查驗備案情況在物業管理區域內公示，同時在鄭州市房地產信息網進行公示。
第二十四條 物業承接查驗費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十五條 符合承接查驗標準的，物業服務企業應當及時接管；查驗不合格的，建設單位負責完善，重新組織查驗。
第二十六條 建設單位在辦理房屋所有權初始登記時，應當提交承接查驗確認意見。房屋登記部門依據承接查驗確認意見對物業管理區域內物業管理用房等公共設施依法登記。
第二十七條 建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十八條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第二十九條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第三十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十一條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十二條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
第三十三條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，參照本細則執行。
第三十四條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第三十五條 物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。
第三十六條 本細則自下發之日起施行。
